Prüfen Sie jetzt, welcher Weg der beste für Sie ist.
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Wenn Sie der Gedanke quält, ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder das Geld
lieber anderweitig investieren sollen, dann lassen Sie sich nicht einfach vom allgemeinen Boom mitreißen, sondern analysieren Sie Daten und Fakten, bevor Sie sich auf die
Suche nach Angeboten machen. Günstige Finanzierungszinsen und eine rasante Immobilienpreisentwicklung sind noch keine Garantie für ein gelungenes Investment in Immobilien.
Was bei der Immobilie als Geldanlage meist übersehen wird:
Es gibt viele Gründe, warum bei der langfristigen Wertentwicklung und der Rendite einer Investition in Immobilien oft Welten liegen zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Der Preis einer Immobilie ist nicht der wirkliche Wert einer Immobilie. Der Preis wird lediglich ganz aktuell durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Doch das kann sich ändern.
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Nicht berücksichtigt werden nämlich folgende Faktoren:
Beim Immobilienerwerb fallen immer außer dem eigentlichen Kaufpreis auch hohe zusätzliche Kosten an, und zwar
Das kann schnell 10 bis 20 Prozent auf den Kaufpreis ausmachen.
Auch wenn die Immobilie eines Tages wieder veräußert werden soll, können erneut Kosten für den Verkäufer entstehen wie
Noch sind die Zinsen günstig, aber ein Darlehen erhöht nun einmal die Anschaffungskosten. Und wenn die Finanzierungsdauer die Zeit der Zinsbindung überschreitet, besteht ein Zinsänderungsrisiko. Das bedeutet, dass man bei höheren Marktzinsen nach Ablauf des fest vereinbarten Zinssatzes plötzlich wesentlich höhere Darlehensbelastungen zu tragen hat.
Wenn Sie eine gute Eigenkapitalrendite erreichen wollen, ist zu eruieren:
Wenn der Wert der Immobilie einigermaßen erhalten werden soll, müssen regelmäßig Instandhaltungen vorgenommen werden. Das frisst zusätzliches Geld. Für diese Instandhaltungsaufwendungen müssen - je nach Alter der Immobilie - kontinuierlich Rückstellungen gebildet werden. Und bei größeren Reparaturen oder Sanierungen muss der Eigentümer zusätzlich Sonderzahlungen leisten.
Für die Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus fallen monatliche Verwaltungskosten an die Hausverwaltung an. Diese nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten sind ebenfalls vom Eigentümer zu tragen und schmälern die Rendite der Immobilie.
Wer mit der vollen Mieteinnahme als Ertrag rechnet, wird enttäuscht. Denn nach Abzug von Verwaltungskosten fällt auch noch die Steuer an. Die Höhe richtet sich ganz individuell nach der jeweiligen Einkommens- und Finanzsituation des Steuerpflichtigen und kann schnell fast die Hälfte der Mieteinnahmen auffressen.
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Leider ist ein Immobilieneigentürmer nicht immer ganz frei in seinen Entscheidungen hinsichtlich Miete und Mieter. Etwaige unliebsame Gesetzesänderungen sollten in der Planung berücksichtigt werden.
Mit einem Mieterwechsel ist immer zu rechnen. Dabei kann es zu Mietausfällen führen, wenn der neue Mieter nicht lückenlos einzieht oder es gar dauert, bis ein neuer (geeigneter) Mieter gefunden wurde. Wer hier keine Puffer einplant, verliert an der Immobilie als Geldanlage schnell die Freude.
Nicht immer ist sichergestellt, dass der Mieter auch zuverlässig die vereinbarte Miete zahlt. Auch ein Mieter kann in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Das ist ein Risiko, das bei der Kapitalanlage in Immobilien nicht ausgeschlossen werden kann. Deshalb muss - soweit dies für den Eigentümer möglich ist - auf eine gute Bonität des Mieters geachtet werden.
Mit der Eigentumswohnung als Kapitalanlage z.B. in einem Mehrfamilienhaus ist der Eigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft. Und wenn Zahlungsverpflichtungen anderer Eigentümer - sei es für Bewirtschaftungsnebenkosten, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten - uneinbringlich ausfallen, so werden diese Fehlbeträge letztlich von allen restlichen Eigentümern getragen werden müssen.
Auch wenn regelmäßige Instandhaltungen durchgeführt werden, so nutzt sich eine Immobilie im Laufe der Jahre dennoch ab. Deshalb darf diese Abnutzung und somit der Wertverlust auch steuerlich geltend gemacht werden. Tatsache bleibt dabei aber, dass nach vielen Jahren oder Jahrzehnten die Attraktivität der Immobilie nicht einfach mit dem Wert eines ähnlichen Objektes als Neubau verglichen werden kann.
Die Preisentwicklung von Immobilien in den Statistiken und Indices, die auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise basieren, ignoriert außerdem die sich mit der Zeit verändernden Qualitätsstandards. Zum Beispiel entspricht die Ausstattung einer 2-Zimmer-Wohnung von vor zwanzig Jahren ganz anderen Ansprüchen als einer 2-Zimmer-Wohnung heute. Sanitäre Anlagen, Fußböden, Fenster und vieles mehr erfahren mit der Zeit wesentliche Verbesserungen. Deshalb lässt sich der Wert von Immobilien, die vor etlichen Jahren erworben wurden, nicht mit der Preisentwicklung von Immobilien aus den einschlägigen Indices, hochrechnen.
Bei der Investition in Immobilien muss auch die Inflation berücksichtigt werden. Wer plant, eine Immobilie nach einem gewissen Zeitraum mit Gewinn und einer guten Rendite wieder zu veräußern, muss bedenken, dass der erzielte Gewinn zum Veräußerungszeitpunkt eine geringere Kaufkraft hat.
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Die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie - sei es für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage - ist eine Entscheidung von großer Tragweite und muss deshalb sehr sorgsam geprüft und abgesichert werden. Ob die Investition in eine Immobilie sinnvoll ist, hängt von vielen Parametern ab, über die man sich zunächst Klarheit verschaffen muss.
Es gibt kein allgemein gültiges Pro oder Contra. Die Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage ist abhängig von der ganz persönlichen Situation und der langfristigen Finanzplanung. Dazu ist zu klären:
Eine Simulation mit verschiedenen Szenarien und Parametern im Vorfeld sichert eine Entscheidung ohne Reue. Mittels einer professionellen Finanzplanungs-Software können Ihre gesamte finanzielle Situation und Ihr Vermögensportfolio berücksichtigt werden.
Das Ergebnis zeigt Ihnen genau die Parameter, innerhalb derer Sie sich bei der Auswahl von Objekten konzentrieren können. Mit diesen Fakten haben Sie eine konkrete Strategie, mit der Sie Ihre Ziele erreichen und mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristig auch eine attraktive Rendite erwirtschaften können.
Und sollte die Auswertung der Szenario-Simulationen zu dem Ergebnis kommen, dass ein Immobilien-Erwerb keine überzeugende Investition für Ihre persönlichen Pläne darstellt, dann haben
Sie ebenfalls Klarheit, ersparen sich langfristige Enttäuschungen und können sich auf Alternativen konzentrieren.
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